Удачно вложить деньги в прибыльный проект – это настоящее искусство, которым владеют на все. Но рассчитать ликвидность и доходность инвестиций в недвижимость легче – рынок хорошо изучен, относительно стабилен и развивается по понятным закономерностям. 

Инвестирование в жилье 

Чтобы получать постоянную прибыль от вложенных финансовых средств в жилую недвижимость, учитываются следующие факторы:

  1. Вид объекта – квартира, дом, таун-хаус и т.д. Элитные постройки пользуются меньшим спросом, зато приносят серьезную прибыль, зато «однушка» рядом с метро окупается в меньший срок и становится источником долгосрочного, устойчивого дохода.
  2. Расположение. Престижный жилой район не всегда предлагает оптимальные условия для окупаемости помещений, например, дороговизна квадратных метров в старом здании накладывается на ремонтные расходы и оформление разрешительной документации. Вместе с тем, удаленность от основной транспортной инфраструктуры также не добавляет ликвидности дешевой квартире на окраине города.
  3. Состояние. Здесь подразумеваются технические параметры жилого объекта – возраст здания, степень изношенности коммуникаций и пр.
  4. Затраты на содержание. Сюда входят коммунальные тарифы, регулярные траты на ремонтные работы, оплата рекламной кампании во время поиска арендаторов, услуг риэлтерского агентства. 

Если же вы хотите приобрести недвижимость за рубежом, то ко всем перечисленным факторам добавятся еще несколько критериев:

  • Удаленность купленной собственности от страны проживания. Купив квартиру в близлежащей европейской стране, вы сможете гораздо чаще навещать виллу или апартаменты, контролировать поведение арендаторов или деятельность управляющей компании. Если приобретенный коттедж расположен на Карибах, то придется найти солидную, серьезную фирму, которая будет заниматься вашей недвижимостью за фиксированное вознаграждение, либо самостоятельно и регулярно посещать райские острова.   
  • Возможность получения дополнительных бонусов от вложения средств в недвижимость подразумевает оформление легального статуса – ВНЖ, ПМЖ или гражданства государства, где вы купили апартаменты. Многие страны предлагают инвестиционные программы, где одним из условий предоставления вида на жительства, резидентства или гражданского паспорта ставится покупка жилых помещений для собственного пользования, а также для передачи в аренду.  
  • Ликвидность объекта как туристического или студенческого жилья и т.д. Если вы решили купить квартиру для сдачи в найм, то определите «целевую аудиторию», или фокус-группу будущих арендаторов, изучите тенденции этого рынка. Например, неиссякаемый поток туристов на Мальту, Кипр, Карибские острова и т.п. гарантирует постоянную востребованность жилых метров, тогда как малоизвестные направления грозят частым простоем жилплощади, а значит – потерей дохода. Студенческие центры, сформированные вокруг престижных вузов, также привлекательны для такого рода вложений в недвижимость, но местные условия часто отличаются, к примеру, уровнем комфорта кампусов или количеством финансово обеспеченных студентов.
  • Желание отдохнуть в собственном доме на курорте. Обдумайте возможности и сроки отпуска, который вы захотите провести на собственной вилле у моря. Это будет учитываться при предоставлении аренды другим людям. 

Вложение денег в жилую недвижимость происходит как на первичном рынке, так и на вторичном, каждый сектор имеет свои особенности, индекс ликвидности и окупаемости. К примеру, роскошные апартаменты в центре Москвы окупаются за тот же срок, что и вилла в курортном черногорском городке – за 20 лет при одинаковом размере первоначальных затрат. При этом субъективные риски потерь в Москве гораздо выше из-за местной муниципальной политики, а черногорский объект приносит устойчивую, серьезную прибыль, плюс приятный бонус в виде легального статуса для владельца недвижимости.  

Инвестирование в коммерческие помещения

Рынок офисной, складской и торговой недвижимости отличается от жилищного сектора объемом предлагаемых площадей и размерами совокупных затрат, поэтому рядовому гражданину страны СНГ тяжело участвовать в качестве игрока на этом поле. Неразвитое средне-буржуазное общество не в состоянии конкурировать с крупными застройщиками и арендаторами. 

Проще говоря, мелкий и средний бизнес предпочитает снимать торговую или складскую площадку у владельца гипермаркета, чем приобретать собственное кафе или магазинчик – слишком непредсказуемо законодательство в этой сфере, велик риск потери, недостаточной окупаемости помещения и т.п. Именно поэтому широким спросом пользуются офисные центры и торговые площади большого объема, которые потом новый владелец предпочитает сдавать в аренду также крупным арендаторам, а мелкие торговцы довольствуются помещениями по остаточному принципу. 

Зарубежные реалии в этой области серьезно отличаются от постсоветских, поэтому в европейских государствах коммерческая недвижимость представлена качественно разными предложениями – от маленького кафе на берегу Средиземного моря до офисного центра в деловой части Лондона. При покупке торгового или складского помещения также желательно серьезно изучить состояние рынка, просчитать показатели окупаемости, прибыльности и ликвидности, а потом уже решать – согласны ли вы ждать, когда приобретенный магазинчик сувениров начнет приносить чистый доход? 

Сроки полного возврата вложенных средств в регионах мира отличаются и также зависят от местного законодательства, налоговых ставок, состояния рынка и пр., но зарубежная собственность, приобретенная легальным и прозрачным способом, защищена многовековым укладом западного менталитета.  Безусловно, риски потерь также будут, как и финансовые кризисы, форс-мажорные обстоятельства и субъективные просчеты, но при соблюдении законности, минимальной осторожности и креативности ведения бизнес-проекта вам наверняка удастся выйти на прибыльный уровень. Следует обязательно учитывать такие же критерии оценки объекта, как и с жилым помещением (расположение, возраст, затраты), но следует также прибавить специфичные факторы – удобный вход в торговый зал, количественный показатель людского потока, рекламные кампании, зарплата персонала и пр.

Инвестиционные программы европейских и карибских государств предлагают вид на жительство, резидентство или гражданство взамен на инвестиции в объекты недвижимости, в том числе – в коммерческую. Паспорт Гренады получают инвесторы, вложившие от 350 тысяч долларов США в офисные, торговые и жилые помещения в разнообразной комбинации. Варианты инвестиций предлагают жилье и коммерческую недвижимость одновременно, например, коттедж и офис площадью 100-200м2 с обязательным пятилетним сроком удержания собственности. После оформления гражданского статуса недвижимость разрешено сдавать в аренду, а по окончании 5 лет – продавать, поэтому данный тип инвестиций пользуется популярностью среди предпринимателей стран СНГ и Юго-Восточной Азии. 

Краткие выводы

Инвестирование в недвижимые объекты – стабильный и прибыльный вид финансовых вложений. Пока люди хотят жить в комфортных домах, покупать продукты и промтовары и ездить в путешествия – мировой рынок недвижимости будет развиваться и увеличиваться. 

Чтобы избежать ненужных рисков при покупке объектов недвижимости, обращайтесь к профессиональным консультантам и самостоятельно изучайте рыночные тенденции сегмента.